Zgodnie z art. 144 k.c., właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Odpowiednikiem powołanego przepisu jest norma prawna zawarta w art. 683 k.c.
W obu przepisach, nakreślających granice dozwolonego władania rzeczą, chodzi o aktywne zachowanie właściciela oraz najemcy, które jest podejmowane w ramach wykonywania przysługującego im prawa, równocześnie oddziałującego na sferę cudzego (sąsiedniego) prawa własności lub posiadania.
Owe oddziaływania bywają nazywane „immisjami”. Immisje pośrednie są ubocznym skutkiem działania właściciela, lub najemcy, nie stanowią rodzaju zamierzonego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie. Immisje te są częściowo dopuszczalne – w granicach określonych normą art. 144 k.c. oraz 683 k.c.
Należy także podkreślić, iż według przeważającego stanowiska piśmiennictwa i orzecznictwa wypracowanego na gruncie art. 144 k.c., a które znajduje bezpośrednio przełożenie wobec treści art. 683 k.c. , przeciętna miara ma charakter autonomiczny, to znaczy, że nawet zachowanie się właściciela bądź najemcy zgodne z decyzjami i normami administracyjnymi, nie pozbawia właścicieli nieruchomości sąsiednich roszczeń w stosunku do niego w razie zakłócenia korzystania z ich nieruchomości ponad tę miarę (por. wyrok SN z 10 lipca 2003 r., I CKN 497/01, LEX nr 121698; wyrok SN z 10 lutego 2004 r., IV CK 454/02, LEX nr 175937; wyrok SN z 30 września 2008 r., II CSK 169/08, LEX nr 465949).
W przypadku negatywnego oddziaływania na nieruchomość przez właściciela bądź najemcę nieruchomości sąsiedniej w inny sposób niż poprzez bezpośrednie naruszenie prawa własności, właścicielowi przysługuje prawnorzeczowa ochrona na podstawie art. 144 k.c. w zw. z art. 222 § 2 k.c., która ma zastosowanie także w razie immisji niematerialnych negatywnie wpływających na osoby przebywające na nieruchomości sąsiedniej (por. uchwały SN: z 04 marca 1975 r., III CZP 89/74, LEX nr 1864 oraz z dnia 21 marca 1984 r., III CZP 4/84, LEX nr 2986). Immisje te będące skutkiem określonego korzystania z nieruchomości sąsiedniej, pośrednio oddziaływają na dobra osobiste innej osoby, w tym właścicieli nieruchomości sąsiedniej. W takich przypadkach nie jest wykluczona ochrona dóbr osobistych przez żądanie zaniechania immisji na podstawie art. 24 k.c., a więc za pomocą środków ochrony dóbr osobistych. Wówczas nie można wykluczyć, że hipotezy art. 24 k.c. i art. 144 k.c. w zw. z art. 222 § 2 k.c. będą się krzyżować. Przy rzeczywistym zbiegu roszczeń, prawo wyboru przysługuje stronie dochodzącej ochrony (zob. wyrok SN z 11 października 2007 r., IV CSK 264/07, LEX nr 435631).
Immisje zakłócające korzystanie z nieruchomości
Zabronione są immisje zakłócające korzystanie z nieruchomości sąsiedzkich ponad przeciętną miarę. Oznacza to, że komentowany przepis wprowadza wyjątek od reguły nienaruszalności prawa własności. Wykonywać własne prawo własności można wszakże jedynie do granic, w których nie zostanie przekroczona szkodliwa ingerencja w nieruchomości sąsiednie. Ustawodawca stara się godzić kolizyjne interesy równouprawnionych właścicieli nieruchomości sąsiednich.
Oceniając przeciętną miarę immisji, należy uwzględnić zwłaszcza: częstotliwość trwania zakłóceń, ich intensywność i skutki oraz pozytywną społeczną wartość działalności wytwarzającej immisje (Wyrok SN z 28.12.1979 r., III CRN 249/79, OSNC 1980, nr 7-8, poz. 144).
Immisje na przyszłość
Wyrokiem z dnia 3 czerwca 1983 r. Sąd Najwyższy rozstrzygając spór dotyczący zamierzonej na przyszłość hodowli zwierząt wypowiedział tezę, że „właściciel nieruchomości sąsiedniej może żądać na podstawie art. 222 § 2 w zw. z art. 144 k.c. nie tylko zakazania immisji, które już zakłócają ponad przeciętną miarę korzystanie z nieruchomości, ale także zaniechania przygotowań, które dopiero po zrealizowaniu odpowiednich robót pozwoliłyby na takie immisje” (III CRN 100/83).
Przeciętna miara oddziaływań
Przeciętna miara oddziaływań, o której mowa w art. 144 k.c., w konkretnej sprawie oceniana jest zwykle po wyjaśnieniu, jaki charakter ma nieruchomość, z której emitowana jest immisja i nieruchomość sąsiednia dotknięta immisją. Miarę tę oceniać należy w sposób zobiektywizowany, niezależny od punktu widzenia sąsiadów, ich subiektywnej wrażliwości czy potrzeb.
Punktem odniesienia powinny być odczucia przeciętnego człowieka. Oceniając przeciętną miarę zakłóceń, należy zbadać częstotliwość zakłóceń, ich porę w ciągu doby, intensywność, skutki dla zdrowia i życia ludzi, rodzaj źródła immisji, motywację właścicieli nieruchomości, czy też wartość, jaką społeczeństwu przynoszą działania wytwarzające immisje (zob. szerzej A. Sylwestrzak, w: M. Balwicka-Szczyrba, G. Kraszewski, A. Sylwestrzak, Sąsiedztwo nieruchomości, s. 36 i n.). Przeciętna miara jako granica służąca ocenie dopuszczalności immisji ustalana jest przy pomocy dwóch szczegółowych kryteriów: stosunków miejscowych oraz społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości. Stosunki miejscowe oznaczają przyjęty przez większość właścicieli sąsiadujących ze sobą nieruchomości skupionych na pewnym obszarze i rzeczywiście wykonywany sposób używania nieruchomości oraz zapatrywanie ludzi na takie ich postępowanie (zob. T. Dybowski, Ochrona własności, s. 325; J. Gładyszowski, Mierniki, Nr 3, s. 414).
Oczywiście należy uwzględnić w tym zakresie miejsce położenia nieruchomości wyjściowej, jak i tej, która doznaje zakłóceń. W literaturze wskazuje się, że w tym kontekście istotnymi czynnikami wpływającymi na określenie zasad postępowania oraz poglądów ludzi mogą być: położenie nieruchomości sąsiednich, charakter środowiska miejscowego, czas trwania zakłóceń oraz ich intensywność, nadto pora, w jakiej zakłócenia te występują (zob. W.J. Katner, Ochrona, s. 77; E. Skowrońska-Bocian, M. Warciński, w: K. Pietrzykowski, Komentarz KC, t. 1, 2013, s. 436; wyr. SN z 3.7.1969 r., II CR 208/69, OSPiKA 1971, Nr 5, poz. 87). Ocena zakłóceń w kontekście stosunków miejscowych pozwala na uznanie czy realnie i z jakim natężeniem one wystąpiły, wszakże uwzględnia ona wówczas istniejącą rzeczywistość, w jakiej zakłócenia te zaistniały (por. S. Rudnicki, Sąsiedztwo nieruchomości, s. 32).
Społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości
Jeżeli chodzi o społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości to granicę dopuszczalnych immisji wyznacza cel, któremu dane nieruchomości służą, tj. nieruchomości, na której zakłócenia powstają oraz tej doznającej zakłóceń, należy określać je przede wszystkim w kontekście planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, charakteru nieruchomości, funkcji jaką spełnia oraz zgodności z przyrodniczymi warunkami miejscowymi sposób korzystania z nieruchomości ( E. Gniewek, w: SPP, t. 3, s. 415; A. Sylwestrzak, w: M. Balwicka-Szczyrba, G. Kraszewski, A. Sylwestrzak, Sąsiedztwo nieruchomości, s. 39).
Hałas, a immisja
Ocenie poziomu immisji w postaci hałasu nie może opierać się wyłącznie na odniesieniu ich do istniejących w tym przedmiocie norm. Przekroczenie normy stanowi jedne z ocenianych elementów. Uciążliwość hałasu może wynikać nie tylko ze zmierzonego poziomu hałasu, ale także z jego ciągłego bądź natarczywego charakteru.
Zeznania świadków, potwierdzone opiniami biegłych, wskazują na przekraczający przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości, charakter naruszeń. Oznacza to, że pozwana jest w stanie kontynuować swoją działalność gospodarczą, nie zakłócając ponad przeciętną miarę korzystania z nieruchomości mieszkalnej. (zob. wyrok Sąd Apelacyjny w Krakowie, sygn. akt I ACa 146/14 z 2014-04-08).
Rodzaje immisji
Wskazany przepis dotyczy zatem sytuacji, w której właściciel korzystający ze swej nieruchomości oddziałuje na nieruchomości sąsiednie. Wskazać przy tym należy, iż oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią może przybrać postać immisji bezpośredniej lub immisji pośredniej.
Za immisję bezpośrednią rozumieć należy bezpośrednią ingerencję w sferę cudzej własności (naruszenie własności). I. pośrednia natomiast to ujemne oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią, przy czym źródłem tego oddziaływania jest korzystanie przez właściciela z jego nieruchomości.
Działania właściciela mogą prowadzić m.in. do hałasu, zanieczyszczeń, czy też innych skutków, które utrudniają korzystanie z nieruchomości sąsiednich. Jednocześnie podkreślenia wymaga, że o wystąpieniu immisji można mówić wówczas, gdy pomiędzy wykonywaniem prawa własności na nieruchomości wyjściowej a zakłóceniem w korzystaniu z nieruchomości sąsiedniej istnieje związek przyczynowy.
Granica służąca ocenie dopuszczalności immisji
Granicą służącą ocenie dopuszczalności immisji jest przeciętna miara, ustalona przy pomocy dwóch kryteriów: społeczno – gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz stosunków miejscowych. W orzecznictwie przyjęto, że ocena przeciętnej miary w rozumieniu przepisu art. 144 k. c. powinna być dokonana na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć właścicieli poszczególnych nieruchomości, powinna uwzględniać przeznaczenie nieruchomości, która wynika z jej charakteru i sposobu z niej korzystania, zaś określenie stosunki miejscowe odnosi się zarówno do miejsca jak i czasu / vide: wyrok SN z 3.07.1969r (…) 208/69, wyrok SN z 28.12.1979r III CRN 249/79/. Istotne jest zatem , aby ocena zakłóceń zapewniała powiązanie z konkretną w danym czasie i miejscu sytuację i aby nie była oderwana od rzeczywistości.
Kancelaria Prawna Sosnowiec
Kancelaria Prawna Sosnowiec, Adwokat Sosnowiec, Prawnik Sosnowiec, prowadzi sprawy cywilne. Oferujemy kompleksową pomoc prawną z zakresu prawa cywilnego.
Kancelaria prowadzi sprawy o immisje.
Zapraszamy na konsultacje z adwokatami, radcami prawnymi, prawnikami w Kancelarii Prawnej w Sosnowcu.