Prawo budowlane jest dziedziną prawa dość skomplikowaną. Problem kwalifikacji umowy o roboty budowlane należał do spornych w doktrynie. Umowa o roboty budowalne została wyodrębniona z umowy o dzieło. Ponadto stała się nowym typem umowy nazwanej[1]. Spór odnosił się do tego, czy jest to odrębny rodzaj umowy, czy raczej szczególna postać, podtyp umowy o dzieło. Stwierdzić należy, iż właściwe jest stanowisko, że jest to odrębny rodzaj umowy[2]. Uznać należy, iż jest to umowa samodzielna [3].
Umowa o dzieło, a umowa o roboty budowlane
W praktyce konieczne jest odróżnienie tej umowy od umowy o dzieło. Rozstrzygając problem odrębności i samoistności umowy o roboty budowlane, należy wskazać na kryteria jej odróżnienia. Orzecznictwo SN wskazuje, iż w przypadku robót budowlanych chodzi o przedsięwzięcie o większych rozmiarach, oraz zindywidualizowanych właściwościach, wymagające z reguły projektowania i zinstytucjonalizowanego nadzoru. TK stwierdził w wyroku, że „ (…) ani kryterium większych rozmiarów, ani zindywidualizowanych właściwości nie zostały szczegółowo zdefiniowane (np. przez ustalenie jakiegoś progu przesądzającego o kwalifikacji danego dzieła jako posiadającego większe rozmiary), nie oznacza to jednak niemożliwości dokonania tego rodzaju oceny na podstawie doświadczenia życiowego i warunków ekonomicznych panujących na danym obszarze”[4].
Umowa o roboty budowalne, przedsięwzięcie o większych rozmiarach
Ponadto SN w innym orzeczeniu podkreśla, iż umowa o roboty budowlane wyróżnia się tym, że jej przedmiotem jest przedsięwzięcie o większych rozmiarach. „Umowa o roboty budowalne dotyczy większych przedsięwzięć o zindywidualizowanych właściwościach fizycznych i użytkowych, którym co do zasady, towarzyszy projektowanie, przy czym dokumentację projektową powinien dostarczyć inwestor, chyba, że podjął się tego wykonawca i zinstytucjonalizowany nadzór”[5].
Tak też stwierdził SN w wyr. z 18.05.2007 „Umowa o roboty budowlane, w odróżnieniu od umowy o dzieło, dotyczy przedsięwzięcia większych rozmiarów, o zindywidualizowanych właściwościach, zarówno fizycznych, jak i użytkowych, któremu w zasadzie towarzyszy projektowanie i zinstytucjonalizowany nadzór”.[6]
Umowa na roboty budowlane
Wskazać należy, iż nie może być wątpliwości co do tego, że łącząca strony „umowa na roboty budowlane Nr (…)” …. . jest umową o roboty budowlane w rozumieniu art. 647 Kodeksu cywilnego (w dalszej części przywołanego także jako k.c.). Zgodnie z tym przepisem przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.
Podstawową cechą umowy o roboty budowlane, odróżniającą ją od umowy o dzieło, jest to, że „obiekt”, o którym mowa w definicji tej umowy, powstaje w wyniku swoistego „procesu budowlanego”, regulowanego przez przepisy Prawa budowlanego, w oparciu o wcześniej opracowany projekt budowlany i przy udziale specyficznych dla tego procesu osób, takich jak inwestor, inspektor nadzoru inwestorskiego, projektant, kierownik budowy (kierownik robót) (zob. Wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu XIV Zamiejscowy Wydział Cywilny z siedzibą w Pile Sygn. akt XIV C 789/14 z dnia 21 września 2020 r.).
Umowa o roboty budowlane
Umowa o roboty budowlane zwykle dotyczy przedsięwzięcia o większych rozmiarach, wymagającego znacznych nakładów finansowych i dużego nakładu pracy (tak Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z 25.03.1998 r., sygn. II CKN 653/97). Nie ma przy tym przeszkód, żeby za umowę o roboty budowlane uznać także umowę, której przedmiotem jest część prac budowlanych przy wykonywaniu określonego obiektu, jak „prace wykończeniowe”, co miało miejsce w niniejszej sprawie.
Wniosek taki wynika pośrednio z treści art. 658 k.c. nakazującego odpowiednie stosowanie przepisów regulujących roboty budowlane do umowy o wykonanie remontu budynku lub budowli. Skoro przepisy te stosuje się do umowy dotyczącej remontu budynku, to tym bardziej powinny one mieć zastosowanie do umowy, której przedmiotem było wykonanie części prac (robót wykończeniowych) mających prowadzić do oddania do użytku obiektu budowlanego (zob. Wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu XIV Zamiejscowy Wydział Cywilny z siedzibą w Pile Sygn. akt XIV C 789/14 z dnia 21 września 2020 r.).
Umowa o prowadzenie robót w istniejącym obiekcie może być kwalifikowana jako umowa o roboty budowlane, jako umowa o remont, do której stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o roboty budowlane albo jako umowa o dzieło.
Prawidłowe zakwalifikowanie umowy
Dla prawidłowego zakwalifikowania umowy, do której stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o roboty budowlane nie ma zasadniczego znaczenia wielkość objętego nią przedsięwzięcia, lecz odpowiedź na pytanie czy dotyczyło ono remontu, przebudowy, rozbudowy lub nadbudowy obiektu budowlanego w rozumieniu art. 658 k.c. Sąd stwierdził, że umowa o wykonywanie robót wykończeniowych (prac adaptacyjnych), które polegają na oddziaływaniu na istniejący już wcześniej budynek (obiekt budowlany) lub dużą część takiego budynku (cały lokal mieszkalny, większe pomieszczenia użytkowe, przemysłowe, handlowe), może być kwalifikowana jako umowa, do której stosuje się odpowiednio przepisy regulujące umowę o roboty budowlane (art. 658 k.c. w zw. z art. 647 k.c.), a nie jako umowa o dzieło.
Rozstrzygające znaczenie ma zakres zleconych prac, gdyż zamówienia na drobne prace remontowe (np. położenie posadzki, malowanie, montaż wyposażenia łazienki) powinny być ujmowane jako umowa o dzieło, natomiast zamówienia na przeprowadzenie dużego remontu, któremu towarzyszą zmiany projektowe, wykonawstwo instalacji czy zmiana konstrukcji obiektu powinny być ujmowane jako umowy o prace remontowe do których stosuje się przepisy o umowie o roboty budowlane.
Dla zakwalifikowania danej umowy nie ma znaczenia nadany jej tytuł, jednak – zgodnie z art. 6 kc – strona twierdząca że dana umowa jest umową o roboty budowlane czy umową o prace remontowe w rozumieniu art. 658 kc, powinna wykazać, że umowa zawiera cechy pozwalające na takie jej zakwalifikowanie, a w razie niewykazania powyższego – prawidłowe jest uznanie, że strony łączyła umowa o dzieło (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 listopada 2002 roku w sprawie III CKN 997/00) (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 2019-04-24, sygn.. akt V ACa 416/18).
Kancelaria Prawna Sosnowiec
Adwokaci, prawnicy w Kancelarii Prawnej w Sosnowcu prowadzą sprawy budowlane. Oferujemy pomoc prawną z zakresu prawa budowlanego.
Świadczymy kompleksową pomoc prawną inwestorom jak i wykonawcą.
Kompleksowo przygotowujemy dla Państwa umowy o roboty budowlane, a także protokołu odbioru.
Kancelaria Prawna mieści się przy ul. Sucha 33 w Sosnowcu.
[1] por. uwagi historyczne na temat kształtowania się tej regulacji i różnorodnych projektów treści KC- J.A Strzępka, w : M. Stec (red.), System Prawa Handlowego, t. 5, 2017, s. 1431 i n.
[2] K. Zagrobelny, w : E. Gniewek (red.), Kodeks Cywilny 2017, kom do art. 647, Nb7.
[3] A. Brzozowski, w :K. Pietrzykowski (red.) Kodeks cywilny, t. II, 2015, kom. do art. 647, Nb 6.
[4] Zob. wyr TK z 27.11.2006 r., K 47/04, Legalis
[5] por. wyr. SN z 29.09.2012 r., II CSK 84/12, Legalis
[6] wyr SN z 18.05.2007 r., I CSK 51/07, Legalis, teza 1, tak też SN w wyr. z 26.09.2012 r., II CSK 84/12, Legalis