Rękojmia za wady rzeczy sprzedanej – odpowiedzialność sprzedawcy zgodnie z art. 556 Kodeksu cywilnego
Zgodnie z treścią art. 556 k.c. w brzmieniu obowiązującym do dnia 25 grudnia 2014 r. (art. 44 i 55 ustawy z dnia 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta Dz. U. 2014.827) i mającym zastosowanie do roszczenia np. powodów, odpowiedzialność z rękojmi sprzedawcy powstaje między innymi, jeśli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel oznaczony w umowie albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy.
Zgodnie z art. 556 K. C. Rękojmia za wady fizyczne i prawne rzeczy
Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę (rękojmia).
Przewidziana w art. 556 § 1 k.c. odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy jest odpowiedzialnością bezwzględną, której wystarczającą przesłanką faktyczną jest ustalenie, że sprzedana kupującemu rzecz wykazuje cechy kwalifikujące ją w danym stosunku prawnym jako rzecz wadliwą.
Wada fizyczna rzeczy sprzedanej
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 17 kwietnia 2013 r. (I CSK 457/12, nie publ.), zwrócił uwagę, że już sama treść art. 556 § 1 k.c. wskazuje, iż decydujące znaczenie ma kryterium funkcjonalne związane z przeznaczeniem rzeczy oraz jej użytecznością ze względu na cel oznaczony w umowie albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia rzeczy oraz z właściwości, o których istnieniu zapewniał sprzedawca kupującego.
Takie rozumienie wady fizycznej rzeczy sprzedanej przeważa w doktrynie i orzecznictwie. Przyjmuje się bowiem, iż dla oceny, czy rzecz sprzedana ma wadę fizyczną decydujące jest nie kryterium normatywno-techniczne, lecz kryterium funkcjonalne (zob. m.in. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 2002 r. II CKN 111/02, nie publ. oraz z dnia 27 listopada 2003 r. I CK 267/02, nie publ.; z dnia 5 marca 2010 r. (sygn. akt IV CNP 76/09, nie publ.).
Udowodnienie istnienia wady
Obowiązkiem kupującego, poza wymaganym w określonych przypadkach obowiązkiem zbadania rzeczy (zob. art. 545 § 2, 563 § 1 k.c.), jest udowodnienie istnienia wady. W ocenie Sądu drugiej instancji powodowie wywiązali się z tego obowiązku i wykazali, że lokal przez nich nabyty miał wady zmniejszające jego użyteczność. Akceptując tę ocenę należy uwzględnić oczekiwania kupujących wyrażających chęć nabycia mieszkania nadającego się od zaraz do użytkowania, o czym byli zapewniani przez sprzedawców utrzymujących, że lokal jest po remoncie.
W tym kontekście stwierdzona wadliwość stropu, wymagająca uciążliwych dla mieszkańców lokalu robót budowlanych, stanowi uzasadnioną podstawę wnioskowania o istnieniu wady i to uprawniającej do odstąpienia od umowy (art. 560 § 1 k.c.).
Budynek
Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 8 października 2014 r. (sygn. akt II CSK 505/13, Biul. SN 2015/2/10) podkreślił, że prawo cywilne prywatne nie definiuje pojęcia „budynek” i zarówno w doktrynie jak i orzecznictwie występuje rozbieżność stanowisk odnośnie do tego, czy należy je rozumieć tak jak ujmuje je prawo publiczne w art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2013.1409, j.t. z późn. zm.), czy też przy wykładni art. 568 § 1 k.c. definicję w prawie tym zawartą należy stosować tylko posiłkowo, nie ograniczając pojęcia budynek do obiektu budowlanego trwale związanego z gruntem, wydzielonego z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiadającego fundamenty i dach (jak to stanowi Prawo budowlane).
Za pierwszym stanowiskiem opowiedział się Sąd Najwyższy w motywach postanowienia z dnia 26 stycznia 2006 r. (II CK 365/05, nie publ.) oraz w wyroku z dnia 29 kwietnia 2011 r. (I CSK 484/10, nie publ.). W pierwszej ze spraw, o zniesienie współwłasności, Sąd Najwyższy utożsamił pojęcie budynek, o jakim mowa w art. 46 k.c. oraz art. 235 § 1 k.c. z budynkiem zdefiniowanym w prawie budowlanym, przy czym spór dotyczył m.in. tego, czy jeżeli z nieruchomości budynkowej da się wydzielić dwa odrębne budynki wielorodzinne po osi ściany środkowej, można mówić istnieniu faktycznie dwóch budynków jeszcze przed dokonanym podziałem.
W drugiej z kolei sprawie, chodziło m.in. o ustalenie czy „domek fiński” (domek campingowy) stanowi budynek w rozumieniu art. 207 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Sąd Najwyższy odwołał się w tej kwestii do definicji budynku z Prawa budowlanego, podnosząc, że jest ona zgodna z pojęciem budynku, jako nieruchomości według art. 46 § 1 k.c.
Obiekt budowlany o złożonej konstrukcji
Odmienne stanowisko zaprezentował Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 25 stycznia 2006 r. (I CK 247/05, nie publ.), w sprawie, w której spór dotyczył m.in. tego, czy stadion sportowy, niespełniający kryteriów budynku z Prawa budowlanego, stanowi budynek w rozumieniu art. 568 § 1 k.c. Odpowiadając twierdząco, Sąd Najwyższy podnosząc, że definicje prawa administracyjnego nie przesądzają sposobu rozumienia danego pojęcia na obszarze prawa cywilnego prywatnego, wskazał, że przy interpelacji terminu „budynek” z art. 568 § 1 k.c. chodziło o obiekt budowlany o złożonej konstrukcji oraz poważnym znaczeniu gospodarczym i użytkowym, którego ewentualne wady mogą się nie ujawnić w krótkim czasie jednego roku od dnia wydania nabywcy.
Wady budynków
Sąd Najwyższy w składzie obecnym, podobnie jak Sąd Najwyższy w sprawie II CSK 505/13, podziela drugie z prezentowanych stanowisk, popierane też przez większość przedstawicieli doktryny. Słusznie w uzasadnieniu wymienionego wyroku Sąd Najwyższy wywiódł, że przeciwko posługiwaniu się terminem „budynek” w rozumieniu prawa budowlanego dla ustalenia uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku przemawia także wykładnia funkcjonalna unormowania zawartego w art. 568 § 1 k.c.
Nie ulega wątpliwości, że ustawodawca zastrzegł szczególną regulację odnośnie do wad budynków z uwagi na ich znaczenie gospodarcze oraz złożoność konstrukcji, a także negatywne skutki, jakie mogą powstać z ich wadliwością, która nierzadko, z uwagi na ową złożoność konstrukcji oraz wpływ czynników zewnętrznych (oddziaływanie warunków atmosferycznych) i wewnętrznych (np. tzw. osiadania budynku) powoduje, że wady ujawniają się w czasie dłuższym niż rok. Ścisłe trzymanie się wykładni językowej i korzystanie z terminu „budynek” z prawa budowlanego, niejednokrotnie godziłoby w potrzebę ochrony obrotu prawnego oraz dobrej wiary kupujących.
Sąd Najwyższy trafnie zwrócił też uwagę, że ustawą z dnia 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta (Dz. U. 2014.827) została zmieniona zasadniczo treść art. 568 § 1 k.c., który obecnie stanowi, że sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu.
W ten sposób nie tylko zastały wydłużone terminy odpowiedzialności z tytułu rękojmi, ale dłuższy termin zastrzeżony dotychczas dla wad budynku obecnie został odniesiony do wad nieruchomości, a zatem obejmuje także nieruchomości lokalowe. Kierunek zmian legislacyjnych wskazuje zatem, że wolą ustawodawcy była ochrona nabywcy budynku rozumianego w szerszym zakresie niż przewiduje to prawo budowlane (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 11 września 203 r., III CZP 52/03, OSNC 2004, z. 11, poz. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 14 stycznia 2005 r. w sprawach sygn. akt III CK 177/04, OSNC 2005/12/217; III CK 179/04; III CK 180 /04, nie publ. w których przyjmuje się że nowelizacja, która usuwa wątpliwości, jakie rodziła interpretacja normy prawnej w pierwotnym brzmieniu, stanowi niejako jej autentyczną wykładnię).
Wyodrębniona część budynku stanowiąca lokal mieszkalny
W sprawie II CSK 505/13 przedmiotem umowy sprzedaży zawartej między stronami była wyodrębniona część budynku stanowiąca lokal mieszkalny w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) wraz z pomieszczeniami przynależnymi: garażem i piwnicą oraz związanym z tym lokalem udziałem w prawie własności części wspólnych budynku (451/1000) i gruntu, na którym budynek jest posadowiony. Samodzielnym lokalem mieszkalnym w myśl tej ustawy jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.
Zgodnie z tą definicją za lokal należy uznać przestrzeń znajdującą się między elementami konstrukcyjnymi budynku, tj. ścianami nośnymi oraz kondygnacjami. Jest to zatem wyodrębniona część budynku stanowiąca odrębną nieruchomość (art. 46 § 1 k.c.), ale nie odrębny budynek. Przy odmiennym założeniu dochodziłoby do nielogicznej sytuacji, w której budynek wielomieszkaniowy stanowiłby zbiór mniejszych budynków. Z kolei częścią wspólną lokalu, zgodnie z art. 3 ust. 2 powołanej ustawy jest grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Mowa tu w szczególności o fundamentach, ścianach nośnych, dachu, korytarzach, elewacji budynku, itp.
Samodzielny lokal mieszkalny
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 października 2014 r., przyjął, że samodzielny lokal mieszkalny, o jakim mowa w ustawie o własności lokali wprawdzie nie stanowi budynku w rozumieniu art. 568 § 1 k.c., jednakże jego właścicielowi przysługują uprawnienia z tytułu rękojmi za wady budynku, w którym lokal jest położony, w szczególności, gdy wady te uzewnętrzniają się, jako wada lokalu (np. zagrzybienie, zawilgocenie mieszkania wskutek nieprawidłowych izolacji poziomych i pionowych).
Odstąpienie od umowy
Stosownie do treści art. 560 § 1 k.c. w brzmieniu obowiązującym do dnia 24 grudnia 2014 r. i mającym zastosowanie w sprawie, jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Wspólnym celem tych, jak i innych uprawnień z rękojmi jest zlikwidowanie zakłócenia ekwiwalentności świadczeń wynikającej z wadliwości rzeczy. Prawo odstąpienia realizuje ten cel przez zniesienie stosunku prawnego, otwierające drogę do przywrócenia stanu poprzedniego, a pozostałe uprawnienia przez zrównoważenie wartości świadczeń: przywrócenie pełnej wartości świadczenia sprzedawcy.
Prawo do odstąpienia od umowy jest prawem kształtującym
Nie ma wątpliwości, że prawo do odstąpienia od umowy jest prawem kształtującym (zob. np. uchwałę składu 7 sędziów SN – zasada prawna – z dnia 19 maja 1969 r., III CZP 5/68, OSNCP 1970, nr 7–8, poz. 117; uchwały SN z dnia 20 maja 1978 r., III CZP 39/77, OSNCP 1979, nr 3, poz. 40 oraz z dnia 5 lipca 2002 r., III CZP 39/02; uchwały składu 7 sędziów SN z dnia 5 lutego 2004 r., III CZP 96/03; z dnia 20 czerwca 2013 r., III CZP 2/13, OSNC 2014, nr 2, poz. 10). Jego realizacja następuje pozasądowo przez jednostronne oświadczenie woli.
Z kolei art. 560 § 2 k.c. kodeks cywilnego w pierwotnym brzmieniu odsyłał jednoznacznie w tej kwestii do stosowania przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej, co rozumiano jako odesłanie przede wszystkim do art. 494 k.c. (zob. np. wyrok SN z 14 maja 1979 r., II CR 131/79, OSNCP 1980, nr 1-2, poz. 23; wyrok SN z dnia 3 lipca 1980 r., II CR 190/80, OSNCP 1981, nr 1, poz. 18; uchwałę składu 7 sędziów z dnia 13 maja 1987 r. – zasada prawna – III CZP 82/86, OSNCP 1987, nr 12, poz. 189; wyrok SN z 13 października 2000 r., II CKN 288/00,nie publ.; powołaną uchwałę składu 7 sędziów SN z dnia 5 lutego 2004 r., III CZP 96/03;). Zastosowanie znajdzie tu także art. 496, regulujący prawo zatrzymania [zob. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 stycznia 2017 r., sygn. akt V CSK 161/16]
Kancelaria Prawna Sosnowiec
Adwokaci, prawnicy, radcowie prawni w Kancelarii Prawnej w Sosnowcu, prowadzą sprawy budowlane, sprawy dotyczące rękojmi. Oferujemy pomoc prawną z zakresu prawa cywilnego, prawa budowlanego.
Świadczymy kompleksową pomoc prawną inwestorom jak i wykonawcą. Przeanalizujemy dla Państwa umowy deweloperskie.
Kompleksowo poprowadzimy dla Państwa sprawy cywilne. Zajmujemy się sprawami o rękojmie.
Kompleksowo przygotujemy dla Państwa umowy o roboty budowlane, a także protokołu odbioru częściowy, czy końcowy.
Kancelaria Prawna mieści się przy ul. Sucha 33 w Sosnowcu.