Przesłanki skutecznego wypowiedzenia przez wynajmującego umowy najmu lokalu mieszkalnego z uwagi na zaległości w opłacaniu przez najemcę czynszu i innych należności za lokal, określone są przepisami art. 11 ust 1 oraz art. 11 ust. 2 pkt. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266, z późn. zm.).
Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego może nastąpić, zgodnie z przepisem art. 11 ust. 2 pkt. 2 cytowanej ustawy nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Nadto wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia (art. 11 ust. 1 ustawy).
Sąd z urzędu orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego
Stosownie do treści art. 14 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd z urzędu orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. W myśl zaś z art. 14 ust. 3. ustawy sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, orzeka o uprawnieniu osób, o których mowa w ust. 1, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną.
Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec pewnych osób
Sąd nie może przy tym orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec osób objętych katalogiem art. 14 ustawy, chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany. Nie mniej, zgodnie z dyspozycją art. 14 ust.7 ustawy przepisu, ust. 4 nie stosuje się do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, z wyjątkiem osób, które były uprawnione do używania lokalu na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze spółdzielnią mieszkaniową albo z towarzystwem budownictwa społecznego.
Co istotne przepisu tego nie stosuje się do umów o używanie lokali mieszkalnych, zawartych przed dniem 1 stycznia 2005 roku (art. 4 ustawy z dnia 17 grudnia 2004 roku o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych ustaw – Dz.U. 2004, nr 281, poz. 2783).
Rozstrzygnięcie w przedmiocie uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego
W nauce prawa wskazuje się, że art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów (…) nakłada na sąd obowiązek zawarcia w wyroku dodatkowego elementu – rozstrzygnięcia w przedmiocie uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego, o ile osoba, wobec której nakaz opróżnienia lokalu miałby zostać orzeczony, należy do kręgu osób potencjalnie uprawnionych do najmu socjalnego.
Podjęcie przez sąd pewnej inicjatywy w celu ustalenia okoliczności koniecznych do orzeczenia o prawie do najmu
W pierwszej kolejności obowiązkiem sądu jest zatem ustalenie, czy przepisy ustawy w ogóle znajdują w sprawie zastosowanie i czy osoba, wobec której ma zostać orzeczony nakaz opróżnienia lokalu, jest byłym lokatorem. Przepis wymaga też podjęcia przez sąd pewnej inicjatywy w celu ustalenia okoliczności koniecznych do orzeczenia o prawie do najmu socjalnego lub jego braku (art. 14 ust. 3–4, a także art. 13 i 17 ustawy). Zatem nawet jeśli osoba, wobec której ma zostać orzeczona eksmisja, nie zgłasza żadnych twierdzeń ani dowodów w celu wykazania, że uzasadnione jest przyznanie jej prawa do najmu socjalnego, nie zwalnia to sądu z obowiązku ustalenia tych okoliczności. Minimalnym wymogiem jest przeprowadzenie przez sąd dowodu z przesłuchania stron, nawet gdy żadna ze stron o to nie wnosi. Sąd ma obowiązek, także z urzędu, dopuścić i przeprowadzić inne dowody dotyczące faktów istotnych dla rozstrzygnięcia, jeśli są mu one znane, choćby nie zostały powołane przez strony (por. K. Osajda/B. Lackoroński, Komentarz do art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów (…), teza 87, Legalis).
Rozwiązanie stosunku prawnego
Zgodnie z art. 13 § 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.
W myśl art. 2 ust. 1 pkt 1 tej ustawy lokatorem jest najemca lokalu lub osoba używająca lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Właścicielem jest wynajmujący lub inna osoba, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu. Natomiast współlokatorem jest lokator, któremu przysługuje tytuł prawny do używania lokalu wspólnie z innym lokatorem.
Tym samym, z powództwem o eksmisję może wystąpić nie tylko właściciel lokalu, ale także każda inna osoba zamieszkująca w tym budynku (np. inny najemca) lub właściciel innego lokalu (zob. wyrok Sąd Okręgowy w Olsztynie, sygn. akt IX Ca 175/22 z 2022-05-09).
Eksmisja, a zasady współżycia społecznego
Odnosząc się do możliwości powołania się w sprawie o eksmisję na zarzut naruszenia art. 5 k.c., oprzeć się można o dorobek doktryny i judykatury, który wskazuje, że do 1982 r. występowało, i to w wielu orzeczeniach sądowych, zagadnienie, czy i kiedy dopuszczalne jest oddalenie powództwa windykacyjnego (o wydanie nieruchomości) z powodu sprzeczności żądania z zasadami współżycia społecznego, a więc z art. 5 k. c.
W sprawach tych sądy, w ślad za Sądem Najwyższym, przyjmowały bardzo często, że żądanie wyeksmitowania posiadaczy nieruchomości, w tym posiadaczy długoletnich, stanowi nadużycie prawa, gdyż jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. W ten sposób chroniły posiadaczy, zwłaszcza nieruchomości rolnych, przed żądaniami ich właścicieli, często od wielu lat nie związanych z rolnictwem.
Oddalenie powództwa windykacyjnego
Obecnie przyjmuje się, że oddalenie powództwa windykacyjnego z powodu sprzeczności żądania z zasadami współżycia społecznego, powinno należeć do wyjątków i że dotychczasowe orzecznictwo, reprezentujące odmienny pogląd, traktować należy jako nieaktualne. W orzeczeniu z 23 czerwca 1980 r., III CRN 97/80 (OSNCP 12/80, poz. 250) Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że „w stosunku do posiadaczy, którzy objęli nieruchomość rolną na podstawie nieformalnej umowy nabycia (…) w zasadzie nie jest dopuszczalne stosowanie ochrony na podstawie art. 5 k.c. przed żądaniem windykacyjnym właściciela”. Podobne stanowisko Sąd Najwyższy zajął w późniejszym orzeczeniu z 22 listopada 1994 r., II CRN 127/94, stwierdzając, że „(…) ochrona własności jest zasadą konstytucyjną, gdyż Rzeczpospolita Polska – demokratyczne państwo prawne – chroni własność oraz poręcza całkowitą ochronę własności osobistej (art. 7 przepisów konstytucyjnych utrzymanych w mocy na podstawie art. 77 Ustawy Konstytucyjnej z 17 października 1992 r. o wzajemnych stosunkach między władzą ustawodawczą i wykonawczą Rzeczypospolitej Polskiej oraz o samorządzie terytorialnym). Z tej przyczyny należy odrzucić ekstremalne – jak to miało miejsce uprzednio – ujmowanie nadużycia prawa własności, a w związku z tym zbyt liberalne stosowanie w tym zakresie klauzuli generalnej określonej w art. 5 k.c.
O utrwalaniu się tego nowego kierunku orzecznictwa świadczą też kolejne orzeczenia Sądu Najwyższego, a mianowicie: wyrok z 27 maja 1999 r., II CKN 337/98 (OSNC 1999/12 poz. 214), w którym Sąd Najwyższy zajął jednoznaczne stanowisko, iż „Zasady współżycia społecznego, na które powołuje się osoba zajmująca bez tytułu prawnego nieruchomość budynkową, nie mogą uzasadniać trwałego pozbawienia właściciela uprawnienia do wyłącznego korzystania z budynku” Sąd Najwyższy nie wykluczył jednakże stosowania art. 5 k.c. w sprawach o wydanie nieruchomości i tak w postanowieniu z dnia 2 czerwca 2011 r. w sprawie I CSK 520/10 wskazał, że w sprawach o wydanie nieruchomości na podstawie art. 222 § 1 k.c., zastosowanie art. 5 k.c. jest co do zasady wyłączone, a jeśli je dopuścić, to całkiem wyjątkowo i po dokonaniu oceny całokształtu okoliczności danego wypadku, w ścisłym powiązaniu nadużycia prawa z konkretnym stanem faktycznym. Podobnie wypowiedział się również Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 4 kwietnia 2013 r. sprawie ACa 815/12m wskazując, że nie można wykluczyć możliwości oddalenia powództwa windykacyjnego na podstawie art. 5 k. c.
Zasady współżycia społecznego, jako normy nieskodyfikowane, funkcjonują w danym momencie w społeczeństwie, mają na celu ochronę społecznie akceptowanych wartości lub dóbr niematerialnych, przy czym są pojęciem pozostającym w nierozłącznym związku z całokształtem okoliczności danej sprawy.
Ocena roszczenia windykacyjnego jako nadużycia prawa podmiotowego
Ustalony jest pogląd w świetle orzecznictwa Sądu Najwyższego, że ocena roszczenia windykacyjnego jako nadużycia prawa podmiotowego jest dopuszczana w wyjątkowych sytuacjach, ze względu na konstytucyjną zasadę ochrony własności – art.21 ust.11 i art.64 Konstytucji RP ( por. wyrok SN z 06.V,.2009r. , II CSK 594/08, wyrok SN z 10.III.2011r. , V CSK 287/10 nie publ.), przy czym uznanie takiego roszczenia za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego nie może prowadzić do trwałego pozbawienia właściciela jego prawa. Należy mieć na uwadze, że zasady współżycia społecznego w rozumieniu art. 5 k.c. są pojęciem pozostającym w nierozłącznym związku z całokształtem okoliczności danej sprawy i w takim całościowym ujęciu wyznaczają podstawy, granice i kierunki rozstrzygnięcia w sytuacjach wyjątkowych, które przepis ten ma na względzie.
Ocena całokształtu szczególnych okoliczności
Dla jego zastosowania konieczna jest ocena całokształtu szczególnych okoliczności rozpatrywanego wypadku, w ścisłym powiązaniu nadużycia prawa z konkretnym stanem faktycznym. Na jego podstawie nie można konstruować dyrektyw o charakterze ogólnym i dokonywać uogólnień nawet w sytuacjach uznawanych za typowe (por. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 28.11.1967r., I PR 415/67, OSP 10/68, poz. 210).
Kancelaria Prawna Sosnowiec
Kancelaria Prawna Sosnowiec, Adwokat Sosnowiec, Prawnik Sosnowiec, prowadzi sprawy o eksmisje, sprawy dotyczące najmu. Oferujemy kompleksową pomoc prawną z zakresu prawa cywilnego.
Kancelaria prowadzi sprawy o opróżnienie i opuszczenie lokalu. Adwokaci, radcowie prawni pomagają klientom w sprawach cywilnych, karnych jak i sprawach spadkowych.